BGH: Neue Rechtssprechnung zur Wohnfläche

von SweetHome GmbH (Kommentare: 0)

Hatte man sich als Eigentümer bei der angegebenen Quadratmeterzahl im Mietvertrag vertan, gab es vom Gesetzgeber eine Toleranzgrenze von 10%. Weicht die Wohnfläche im Mietvertrag von der tatsächlichen Fläche um mehr als 10% ab, konnte der Mieter die Miete mindern. Nun ist diese 10% Grenze durch eine jüngste Entscheidung des BGH hinfällig geworden.

Doch wie sieht es aus, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche niedriger ausfällt als die tatsächliche Fläche einer Mietimmobilie?

Über einen solchen Fall aus Berlin entschied nun der BGH.

Hierbei stellte sich die Frage, wie die Abweichung der angegebenen Fläche ein Mieterhöhungsverfahren beeinflusst, wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebenen Quadratmeter um 33,95 % übertrifft.

Der Berliner Mieter einer 5-Zimmer Wohnung wehrte sich gegen eine vom Vermieter veranlasste Mieterhöhung. Im Mietvertrag war die Wohnfläche der Wohnung mit 156,95 m² zu einer monatlichen Miete von 811,81 DM eingetragen.

Wie sich herausstellte, war die Wohnung allerdings viel größer, 210,43 m². Der Vermieter hatte seine Wohnung um 33,95 % kleiner angegeben.

Nun wollte der Vermieter die Miete erhöhen, und berechnete die neue Miete anhand der tatsächlichen, größeren Wohnfläche und ignorierte der im Mietvertrag angegebenen kleineren Quadratmeterfläche.

Dadurch errechnete er eine Mieterhöhung der aktuellen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf 937,52 EUR. Der Mieter rechnete anders und erhöhte die derzeitige Kaltmiete von 629,75 € um 15% (15 % ist die gesenkte Kappungsgrenze). Er ging von der derzeitigen Miete von 629,75 € aus und erhöhte diese um 15 Prozent (= gesenkte Kappungsgrenze), und kam so auf eine Erhöhung um 94,46 €.

Nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB darf der Mieter in Gebieten, in denen eine gesenkte Kappungsgrenze gilt, die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 15 Prozent erhöhen.

Nachdem das Landgericht Berlin dem Mieter auf Grund der Kappungsgrenze der Mieterhöhung von 15% Recht gab, legte der Vermieter mit Verweis auf ein BGH Urteil, nach dem ein Eigentümer auf Grund von einer Flächenabweichung der tatsächlichen Fläche von über 10% nicht festgesetzt werden konnte. (BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 138/06, NJW 2007 S. 2626).

Das vom BGH gefällte Grundsatzurteil gibt ebenfalls dem Mieter Recht (BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Zwar kann der Vermieter bei einer Erhöhung der Miete von der tatsächlichen Größe ausgehen, allerdings muss er sich trotz allem an die Kappungsgrenze von 15% halten.

Von nun an ist die 10% Regel also außer Kraft gesetzt-es zählt nur noch die tatsächliche Fläche, egal was im Mietvertrag festgehalten wurde.

Die alte Regelung, nach der der Vermieter sich an die im Mietvertrag angegebene Fläche festhalten muss, sollte die Abweichung von der Echtfläche unter 10% liegen ist also nicht mehr gültig.

Quellen: ivd.net, haufe.de, sprengnetter.de

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